ВконтактеЖилье как памятник потраченным деньгам
Разгуливая по просторам интернета в поисках выгодных предложений на рынке недвижимости, легко впасть в состояние эйфории: вариантов, предлагаемых по очень скромной цене, много. И это не какие-нибудь захудалые малосемейки 50-летней давности: потенциальному покупателю предлагаются пригородные коттеджи на фоне пасторальных пейзажей, симпатичные домики едва ли не в центре города, кирпич, нарядная черепица и отделка «под ключ».
На чем стоим?
Закоренелые скептики, увидев такую благодать, вспоминают всем известную пословицу о бесплатном сыре. Однако в данном случае сыр не бесплатный, а просто дешевый. Да и дешевизна — понятие относительное. Для кого-то миллион, о котором идет речь, – последняя надежда решить свой жилищный вопрос. И лишиться ее гораздо тяжелее, чем потерять инвестированные в недвижимость свободные деньги. Что же стоит за заманчивыми предложениями и чем объясняется более чем скромная цена жилья? За ответом мы обратились к людям, много лет работающим на рынке недвижимости и знающим его, что называется, изнутри — руководителю агентства недвижимости «Лагуна» Наталии Быковой и руководителю юридической службы этого АН Ольге Типикиной. И в процессе разговора наши сладкие мечты об очень дешевой и при этом качественной недвижимости растаяли, как дым.
Первое и самое главное, что должен учитывать любой потенциальный покупатель — что цена недвижимости не берется с потолка. Она складывается из нескольких факторов, в числе которых – цена земельного участка, стоимость сооруженных на нем коммуникаций, строительных материалов и пр. Не на последнем месте стоят и затраты на проектирование объекта, экспертизу и получение разрешительных документов. Вот тут-то и начинается самое интересное.
Одно из самых заманчивых предложений на рынке недвижимости — загородные дома в коттеджных поселках с красивыми, а порой и гордыми названиями. Согласитесь — сказать «я живу на Рублевке» приятно, даже если эта Рублевка находится не под Москвой, а под Томском. К сожалению, реализующая в ней дома компания умалчивает об одном существенном факте: стоят они на земле сельскохозяйственного назначения.
• Эта земля не входит в границы населенного пункта, поэтому и стоимость ее минимальна, как стоимость огорода, – поясняет Ольга Типикина. – Себестоимость построенного на ней дома складывается из себестоимости работы и материалов: никаких затрат на экспертизу, разрешение на строительство, проектную документацию и согласование с госорганами. Оформляются дома в упрощенном порядке, который действует до 2018 года.
В принципе, такое строительство не редкость: на землях сельхозназначения в России построено немало коттеджных поселков. Однако называть эти строения коттеджами юристы владельцам не рекомендуют — пусть, подальше от греха, считаются просто дачами. Зато рекомендуют при покупке обязательно получить ответ на вопрос, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок. Строить жилье на земле, предназначенной для сельхозпроизводства или мелиорации, нельзя однозначно — чтобы преодолеть это «вето», потребуется сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (а иногда здесь можно и «прописаться»). Для этого земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Но, еще раз повторим, бдительность и еще раз бдительность. Хотя иногда, увы, не спасает и она.
Пожалуй, самый страшный в истории томской недвижимости пример расплаты за чужие ошибки — снос коттеджей на территории Корниловского сельского поселения (Томский район). Новость о том, что их дома находятся в защитной зоне магистрального газопровода, стала для владельцев громом среди ясного неба. Ведь информации об ограничениях использования земельных участков нет и не было даже в информационных данных кадастровой палаты!
• И дома в этой зоне продаются до сих пор, – говорит Ольга Типикина. – Хорошо, что сейчас администрация Корниловского поселения отразила информацию о защитной зоне газопровода у себя на сайте. Там есть и кадастровые номера участков, которые попадают в нее. Если человек, решивший совершить покупку, зайдет на сайт, чтобы поинтересоваться, на территории какого поселения ему предстоит жить, он будет предупрежден. А если не заинтересуется и не зайдет?
Попали в сети
Однако вернемся к случаям не столь пугающим. Приобретая дом на земле сельхозназначения, человек почти гарантированно сталкивается с проблемой коммуникаций. Поскольку в границы населенного пункта эта земля не входит, коммуникации не могут быть центральными. Обслуживание дорог поселение тоже на себя не берет — зачем кому-то лишняя головная боль? Для застройщика отсутствие центральных коммуникаций означает дополнительную экономию: не надо платить за подключение к воде, теплу и элктроснабжению. Плюс недорогие строительные материалы: не кирпич, а пенобетон, обшитый утеплителем и украшенный облицовочным кирпичом. Плюс ленточный фундамент без учета нагрузки, потому что никакого согласования проект не проходил, и целый ряд правовых проблем, в которые люди, как правило, не вникают. Например, застройщик может привлечь средства покупателя по договору подряда. То есть строительная компания обязуется за деньги покупателя построить дом на земельном участке, принадлежащем третьему лицу. И когда этот дом будет построен, третье лицо обязано передать покупателю этот участок в собственность. Но само это лицо свое намерение о передаче участка ничем не подтверждает. Надо ли говорить, насколько шатки и призрачны подобные планы?
Проблема коммуникаций в разных поселках решается по-разному. В любом случае это требует дополнительных временных и финансовых затрат, а также высокой способности всех жителей поселка договариваться друг с другом. Жить в подобном обществе и быть от него свободным точно не получится: людям предстоит самоорганизоваться, определить, кто будет вывозить мусор и расчищать дороги, установить тарифы и найти ответы на многие другие вопросы. Кстати, о дорогах: с ними порой происходят совсем уж трагикомические вещи. Поселки, как правило, строятся на большом куске земли, собственником которого выступает одно юридическое или физическое лицо. Участки нарезаются и обретают новых хозяев, но дорога между ними вполне может остаться в собственности прежнего владельца. В одном из подобных поселков этот тонкий момент успешно используется для психологического давления на жителей: непослушным могут просто перекопать подъезд к дому…
Упрекать застройщика в данном случае бесполезно: его ответственность заканчивается передачей построенного дома заказчику. Многих покупателей не устраивает и качество строительства — недостатки становятся очевидными вскоре после переезда в новое жилище. Гарантировать пригодность дома для проживания должен бы согласованный проект, но его, как мы помним, не было. Соответственно и ответственность за безопасность жильцов никто не несет. Конечно, покупатель может попытаться добиться правды в суде. Но разве суд с сомнительными перспективами – тот вариант, о котором мечтают будущие новоселы?
Семь раз отмерь
Тем, кто решил приобрести дешевое жилье в городе, может показаться, что все эти проблемы им не грозят. Это справедливо лишь отчасти. Для симпатичных трехэтажных домиков, щедро разбросанных по всему Томску, проблема дорог действительно неактуальна. Правда, и припарковаться, как правило, возле такого дома негде. Ведь построен многоквартирник на участке, предназначенном для дома индивидуального. Поэтому расстояние между стеной и границей участка минимально, что не может радовать ни новоселов, ни их соседей. Но это — далеко не самое страшное.
Заявляя о своем желании построить на своем участке индивидуальный жилой дом, человек получает соответствующие технические условия. Электричества, например, такому дому положено 15 киловатт, воды — тоже разумное количество. Закончив строительство, человек недрогнувшей рукой делит здание на несколько квартир, присваивает им номера и на каждую регистрирует право собственности. В результате продажи оказывается, что в доме живет не три-четыре-шесть человек, как в нормальной семье, а в 10-15 раз больше. Выдержат ли системы водо- и электроснабжения такое напряжение, вопрос открытый. Есть в Томске дом, который каждую зиму подключают к теплу по временной схеме, и каждый раз люди за это подключение платят. Отдельная тема — канализация. В ряде случаев проблема решается просто: застройщик организует местный слив, в который сливаются стоки. Но какой должна быть емкость, чтобы удовлетворить потребности, скажем, 15 семей? Как часто жильцам придется заказывать ее опорожнение и сколько за это платить? А платить придется именно им, и неважно, что в момент покупки квартиры их ни о чем подобном не предупреждали!
• Буквально вчера к нам приходила жительница одного такого дома – просила продать ее квартиру за любые деньги, потому что больше нет сил терпеть все эти проблемы, запахи канализации и звуки из соседней квартиры, потому что звукоизоляции там тоже никакой, – рассказывает Наталия Быкова. – И самое обидное, что пару лет назад она приходила к нам, только-только заключив предварительный договор о покупке жилья. Мы пытались ее отговорить, но она пожалела аванс — 30 тысяч рублей, который уже был передан продавцу…
Консультироваться с добросовестными специалистами не после, а до заключения сделки — вот, пожалуй, главный совет, который можно дать потенциальному покупателю. Если уж очень хочется купить дом в пригороде — пусть это будет хотя бы строение, возведенное не на землях сельхозназначения. Такие варианты есть, хотя вопроса о качестве строительства это не снимает. Как и тот факт, что прокредитовать покупку готовы крупные банки: ни о качестве дома, ни о безопасности жильцов такая готовность не говорит. Поэтому лучше положиться на мнение профессионала в области строительства: посмотрев на возводимые дома, он сможет многое сказать и по поводу качества стройматериалов, и по поводу фундамента, на котором в самом прямом смысле слова будет держаться ваше благополучие.
Подчеркнем: делать это надо именно на стадии строительства, ибо понять, что находится внутри уже обшитой сайдингом «коробочки», довольно затруднительно. Между тем в мире существуют утеплители, которых хватает на 1-2 сезона, и многие другие вещи, знакомство с которыми вас явно не порадует. Что касается пресловутых трехэтажных домиков в черте города, то даже среди них, уверяют специалисты, можно найти более-менее благополучные – по крайней мере, постоянные скандалы их стены не сотрясают. Но и цена квартир в таких домах, хоть и ниже цены полноценной новой квартиры, все-таки не выходит за рамки разумного.
• Чем ниже рыночной цена недвижимости, тем больше вопросов должен задать человек (покупатель), прежде чем ее купить, – подчеркивает Наталия Быкова. – Множество вопросов возникает даже при изучении сайтов, на которых компании размещают такие щедрые предложения. Там столько обтекаемых фраз! Например, об огромном числе довольных работой компании клиентов. При этом на сайте нет ни одной реальной фамилии, ни одной фотографии. Или о том, что компания на рынке уже огромное количество лет. Смотрим на дату регистрации ООО — ни о какой долгой истории нет и речи. Еще одна красивая фраза — о том, что все дома сдаются в срок. При этом срок первого разрешения на строительства дома, о котором идет речь, истек в 2014-м, второй — в 2015-м, теперь оно продлено до 2017-го. То есть красивые фразы совершенно не соответствуют действительности. Отсутствует и информация об инженерных коммуникациях — непонятно, как будет осуществляться водо-, электро-, теплоснабжение. И, наверное, скрыта она ненапрасно. Поэтому внимательное ознакомление с документацией — первое, с чего в данном случае нужно начинать.
• Или к продаже предлагаются квартиры в двух домах, а документы выложены только по одному, – добавляет Ольга Типикина. – Но мы-то знаем, что второй дом строится как нежилое здание. Позже его переведут из нежилого фонда в жилой и разделят на квартиры. Но требования-то к жилым и нежилым строениям разные!
Кто не рискует, тот не пьет валерьянку
Привести список адресов, по которым покупать недвижимость нельзя категорически, мы не можем, хотя опыт сотрудников «Лагуны» вполне позволяет это сделать. И список этот насчитывал бы не один десяток пунктов. Что же можно посоветовать людям, находящимся «в активном поиске» недорогого жилья? Конечно, обращаться к специалистам. Какой бы привлекательной ни казалась покупка жилья без посредников, она имеет смысл там, где в качестве продавца выступает известная строительная компания с прочной репутацией. Но когда речь идет о совершенно неизвестном ни тебе, ни другим томичам застройщике без истории успеха в области строительства, стоит семь раз отмерить и только потом отрезать. Хотя в большинстве случаев за ножницы и браться не стоит — по крайней мере, если вы не ищете житейских бурь и острых, на грани инфаркта, переживаний. Лучше направить энергию в мирное русло и заняться поиском возможности купить гарантированно качественное жилье, которое будет построено в срок, на законно оформленной земле и в благоустроенном микрорайоне. Тем более что сделать это может оказаться проще, чем вы думаете. Программа «Жилье для российской семьи», например, позволяет приобрести квартиру по цене 35 тыс. рублей за кв. метр. И участвовать в ней могут 18 (!) категорий граждан любого возраста, в числе которых – распорядители материнского капитала, молодые родители до 35 лет с одним ребенком и более, военнослужащие, ветераны, бюджетники всех уровней, работники науки, образования и здравоохранения, инновационных и оборонно-промышленных предприятий, инвалиды и члены их семей… То есть очень большой процент населения страны и отдельно взятой Томской области! А еще есть программа поддержки молодых семей, социальная ипотека… Узнать о них можно, обратившись в профильные подразделения городской и областной администрации. Наконец, есть разнообразные акции, скидки и рассрочка платежа от самих застройщиков. Так что опускать руки не стоит. И рисковать своими финансами — тоже. Жилье должно быть не памятником потраченным деньгам, а надежным семейным гнездом, за который ваши близкие скажут вам спасибо!
Ольга Смирнова.
